全国城中村改造市场规模有望重回万亿元

日前，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

业内人士分析认为，在超大特大城市进行城中村改造，对于增加优质租赁房源供给，改善城中村内居民居住条件，提升整体市容市貌都有较大好处，全国城中村改造市场规模有望重回万亿元。

规模有望重回万亿元

会议明确，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

会议还指出，要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

根据第七次全国人口普查数据，超大城市有7个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；特大城市有14个，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

中国证券报记者梳理发现，截至目前，今年已有广州、深圳、杭州、青岛等城市相继发布了城中村改造的细则要求或支持性政策。

国金证券研报称，2020年至2022年，全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。一线城市中，广州2023年计划完成2000亿元城市更新固定投资目标，同比增长60%。若均按照这个增速测算，今年全国城中村改造市场规模或重回万亿元以上。

提高居住质量

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，城中村改造与棚改、旧改均为城市更新的重要手段。

“超大、特大城市本身由于人口基数大，加之各类产业生活等要素聚集度高，同时这类城市大都已从房地产增量市场转变为存量市场，通过更新改造，可有效提高居住空间的供给质量。旧城改造本身包括的内容众多，需要在土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等多方面进行同步优化，通过综合性更新，来实现旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。”58安居客研究院院长张波表示。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在超大、特大城市推动城中村改造，能够将供给侧结构性改革和高质量发展对接起来，将供给侧结构性改革和需求侧管理对接起来，解决城市发展不平衡、不充分的矛盾。

易居研究院研究总监严跃进对记者表示，超大、特大城市城中村改造，将成为一些城市今年的重点工作任务，关系到这些城市存量资产盘活和城市功能复兴。通过城中村改造，有利于明确工作方向，对工作梳理和加速发力有积极的作用。城中村改造有别于老旧小区改造，后续此类工作有望纳入统一范畴中。

吸引社会资本

张大伟表示，城中村改造由于资金投入大、盈利空间有限，过去多以功能性国有企业参与为主。未来，通过创新专项金融产品、实施更大的税收优惠、允许更大的规划调整等手段，有望吸引更多的社会资本介入，加快城中村改造的步伐。

作为快速城市化中的一个历史遗留问题，城中村改造在各地已经探索出多种不同的模式，如广州模式、深圳模式、珠海模式、杭州模式、郑州模式等。各种模式在改造主体、拆迁补偿方式、改建房屋类型、土地权属变更及管理体制方面各有不同。在改造主体上，可以分为三种类型：政府主导型，如杭州；开发商主导，如珠海；村集体为主导，如广州。在改造方式上，各地根据城市规划、功能定位、经济实力分别选择包括彻底重建、局部重建和综合整治的方式。而根据补偿的方式则可以划分两类：一类是实物补偿和货币补偿相结合，如郑州；另一类是政府改造，并根据原有住房面积市场估价直接补偿一定面积住房，如杭州。

“总体上，城中村改造有助于挖掘相关土地的商业资源，同时也可以积极导入各类公共配套，对于城市功能的再造和升级都有非常好的导向作用。此外，鉴于民间资本的重要作用，后续各类民间资本也可以积极发力。尤其是一些房企，可以重点关注此类改造中的新机会和新要求，积极主动在相关领域中找到发力点和盈利点。”严跃进表示。