集中供地政策调整:仍需“集中公告” 可以“分散供应”

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2月2日,一份名为《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》(以下简称《通知》)的文件在坊间流传。《通知》要求,市、县自然资源主管部门要根据年度供地计划,分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月,给市场主体充足的时间预期预判。

对于详细清单内的地块,在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告,有序组织出让,并在公开的拟出让时间段内全部推出。

《通知》的落款为自然资源部办公厅,印发时间为2022年12月8日。

21世纪经济报道记者多方证实了这份通知的真实性。东部某省份自然资源管理部门相关负责人透露,已经接到上述通知,并针对相关的要求做了安排和部署。

这也意味着,实行了两年的土地出让“两集中”制度,正在发生调整。按照《通知》规定,各地仍需集中发布土地出让信息,但不再要求集中组织出让活动。

《通知》指出,各地应于每年四季度启动编制下一年度的供地计划,最迟于计划年度的3月底前向社会公开。在计划编制中,各地要将住宅用地近三年年平均交易量以及对应的住宅建筑面积,作为测算下一年度供地计划总量的参考。

而按照原有规定,各地在编制年度供地计划时,应根据最近5年的交易量进行测算。

最新的《通知》还强调,凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市,应当控制商品住房用地供应规模。其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市,应当从严压缩计划规模直至暂停供地。

此外,自然资源部还要求,大城市土地供应要向租赁住房建设倾斜,供地计划中应单列租赁住房用地,但不再强调“占比不低于10%”。同时,各地要“增加优质地块供应,支持刚性和改善性住房建设用地需求”。

值得注意的是,现有的集中供地制度,主要在全国22个城市进行试点。而这份文件是由自然资源部向各省、自治区、直辖市自然资源主管部门发布,并向所有市、县自然资源主管部门提出要求的。这也意味着,新的土地出让政策覆盖了所有城市。

2021年初,自然资源部推出“两集中”供地政策。即集中发布出让公告、集中组织出让活动。按照要求,原则上发布出让公告全年不得超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡。该政策率先在22个重点城市进行试点。由于和以往的分散式供地存在明显不同,这一变化也被业内称为“零售变批发”。

按照自然资源部的解释,此举的目的在于,“减少土地公开出让过程中关联信息不充分带来的对市场预期的影响,纠正信息披露随意性、碎片化、不确定等不规范问题,防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争。”

该制度实施两年来,除2021年第一批次集中供地交易旺盛外,由于房地产市场低迷、行业流动性受限等原因,此后的多个批次土地交易均较为冷淡。2022年,部分城市增加了土地供应批次,使全年集中供地的次数超过了3次,长沙、南昌等城市曾表达过不再实施集中供地的诉求。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,此次调整并非取消集中供地,而是由集中供地的1.0版升级到2.0版。其中,1.0阶段应对开发商加杠杆炒地,2.0阶段则应对精细化、透明化供地。他还表示,集中供地是长效机制,不能因市场低迷就退出。在大部分城市供应过剩,且区域差异很大的情况下,必须做出供给侧改革,通过更为精细的供应来稳定市场预期。

2023年2月2日,成都市中心城区发布了4月底前拟出让的住宅用地明细清单,共涉及35宗住宅用地,总面积1935.6亩。

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