中信证券研报认为，2023年房地产市场的复苏正在路上。复苏不会一蹴而就，但复苏的信贷基础和政策基础都十分稳固。复苏不会沿着一线城市房价明显上涨，景气再扩散到三四线城市的老路展开，反而会在一线城市房价基本稳定的情况下，迎来全国房地产产业链景气的可持续复苏。房地产企业方面，我们继续看好2021年四季度以来持续新增货值、存货结构改善的公司。
全文如下地产|政策发力空间足，产业复苏可持续
我们认为，2023年房地产市场的复苏正在路上。复苏不会一蹴而就，但复苏的信贷基础和政策基础都十分稳固。复苏不会沿着一线城市房价明显上涨，景气再扩散到三四线城市的老路展开，反而会在一线城市房价基本稳定的情况下，迎来全国房地产产业链景气的可持续复苏。房地产企业方面，我们继续看好2021年四季度以来持续新增货值、存货结构改善的公司。
▍销售复苏可持续。
2023年前2月，全国商品房销售额同比下降0.1%，比2019年提升20.7%。2023年初到3月14日，重点城市新房网签同比下降6.5%，二手网签同比上升50.8%。3月份，我们预计供给进一步改善，推货进一步增加，从而推动商品房销售边际进一步向好。按揭贷款加速早偿，反过来也保证了按揭贷款新增投放规模十分充足。我们预计，2022年积极拿地的企业2023年销售增长17%；全行业而言，我们预计2023年全年新房销售额同比增长超过5%，二手房销售额同比增长超过20%。
▍低线城市房地产政策仍有广阔空间，预计开发投资逐渐复苏。
我们认为，投资者过分关注直接的需求刺激政策，却不太关注重要性同样显著的减少摩擦政策。当前，在广阔的仍需要政策出台的低线城市，减少开发和交易摩擦阻力的政策仍然空间巨大。这类政策包括但不限于，二手房带押过户，缩短从拿地到开工审批时间，房证同交，价格备案和预售申领之间时间间隔放宽，注销销售合同备案的限制松绑，土地出让金付款节奏优化，非标土地开发难点整治，商品房申领预售的规模下限下调，鼓励装配式建筑等。与此同时，我们认为一线城市限购放开既无可能，也无必要。我们预计，全年房地产开发投资可以实现正增长，但信用复苏仍然需要时间，这种正增长可能趋近于0，并仍然低于GDP增速。
▍房企报表体现前期经营困难，部分企业重组取得进展。
2022年房企业绩普遍表现不佳，是2020年以来拿地昂贵、去化不佳的集中表现。一些企业出现了罕见的亏损，另一些企业业绩也明显下降。但站在新的起点，已经在2022年优化库存结构的企业，利润表预计也会在2023年及以后有所改善。一些出险房企已经公告了债务重组的最新进展。我们预计虽然信用问题的最终解决需要很长时间，但行业系统性风险确实明显下降。
▍风险提示：
前期拿地偏少的房地产企业因可售货值不足而业绩持续低于预期的风险；房地产产业链复苏迟缓的风险。
▍继续看好交易服务商，继续看好信用稳固、发展持续的房企。
我们认为，2023年房地产市场的复苏正在路上。复苏不会一蹴而就，但复苏的信贷基础和政策基础都十分稳固。复苏不会沿着一线城市房价明显上涨，景气再扩散到三四线城市的老路展开，反而会在一线城市房价基本稳定的情况下，迎来全国房地产产业链景气的可持续复苏。房地产企业方面，我们继续看好2021年四季度以来持续新增货值、存货结构改善的公司。这类公司往往信用好，未来盈利能力提升空间大。同时，交易服务商对销售复苏的弹性大于开发企业。
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