国泰君安:港股地产链或将迎来反弹投资机会

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国泰君安研报表示,2023年上半年地产销售修复趋势放缓,新开工面积、施工面积、开发投资等指标保持负增长。商品房销售较二季度末有所回落,整体弱于季节性,二手房成交面积同样连续走弱。近期房地产政策确定新基调,中央政治局会议中关于房地产的表述提到要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”。随后北上广深等一线城市纷纷响应。政策预期升温,港股地产链或将迎来反弹投资机会。

  全文如下

【海外策略】久旱逢甘霖,港股地产链的弹性和节奏

地产景气度有所回落,但政策预期不断升温,带动港股地产链反弹。2023年上半年地产销售修复趋势放缓,新开工面积、施工面积、开发投资等指标保持负增长。商品房销售较二季度末有所回落,整体弱于季节性,二手房成交面积同样连续走弱。近期房地产政策确定新基调,中央政治局会议中关于房地产的表述提到要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”。随后北上广深等一线城市纷纷响应。政策预期升温,港股地产链或将迎来反弹投资机会。

地产政策催化下,港股是否有更好的投资机会?第一,所处位置上,港股地产链相较A股估值更便宜,投资机会更大。指数层面来看,1)上游行业AH股重合度很高,板块指数走势极度相关,港股估值整体低于A股。2)中游行业港股地产、物业估值明显低于A股,其中房地产板块AH溢价率较大。3)下游行业港股家电、轻工制造板块估值整体低于A股。板块龙头股层面来看,无论是AH两地均上市的企业还是A股港股可比龙头企业,港股较A股明显更便宜,性价比更高。

第二,股价弹性上,根据历史经验,在每一轮地产政策催化下,港股地产链涨幅更大。回顾历史地产上涨周期,A股地产公司的估值催化因素主要是行业政策环境,每次地产行业出现政策放松并落地的阶段,上涨幅度最大,确定性较高。港股地产公司的估值对于政策放松也有一定的反应,但主要的上涨还是集中在盈利端兑现的阶段,成交规模的提高是催化中国香港地产公司上涨的最直接的因素。2010年以前的两次上涨周期,A股涨幅、估值提升大于港股,节奏基本相同。2010年后,港股涨幅、估值提升大于A股。A股政策放松期上涨,港股盈利兑现期上涨。

第三,行情节奏上,A股港股有所不同,港股上涨更多集中在中后期的业绩兑现期,且显现出更大的弹性。通过复盘我们发现,近10年来当地产鼓励政策推出后,A股由预期推动上涨,港股节奏滞后,往往等到销售、利润等指标兑现后开始上涨,且价格弹性优于A股。在7月政治局会议对地产积极定调后,北上广深等一线城市陆续表示“促进房地产市场平稳健康发展”,预计“认房不认贷”、下调存量房贷利率等政策将陆续落地,后续观测政策落地带来的业绩弹性,港股地产链或将迎来投资机会。

风险因素:1)国内经济复苏不及预期;2)政策不及预期。

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