国泰君安证券:土拍企稳 现房销售利好国企、央企

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北京第三轮土拍与前两轮收金规模基本持平,平均溢价率稍有提升。北京前三轮土拍揽金分别为480亿元、500亿元、500亿元,规模基本持平;前三轮的平均溢价率分别为4.5%、5.4%、6.1%,热度有所提升。北京第三轮土拍18宗涉宅用地全部成交, 相较前面两轮6%、18%的流拍率,本轮土拍有所回温。

底价成交占比在提升,房企拿地越来越理性。本轮成交的18宗地,其中10宗地块底价成交,前三轮底价成交占比分别为47%、50%、56%,说明房企拿地更加理性,好的地块才会被追捧。依据地块所属区域来看,本次丰台区供地块4宗最多,已经缺席前三轮集中供地的海淀区本轮贡献了3宗地块,而曾经的供地大户朝阳区本次缺席。

国企、央企依旧唱起绝对主角,并且多为北京本地国企。第三轮参与的54家房企及联合体中,央企、国企及地方性平台企业依然是主力军,其中华润及其联合体共报名9宗地块,中海独立报名7宗。而像首创置业、首开股份、北京建工、城建发展等本土国有企业也均有所收获。此外,像建发这样的厦门国企第三轮也摘得两地块。而民营企业只有龙湖、绿城、润泽参与,但仅有龙湖竞得1宗地块,而且是以联合体的形式出现。

72%地块设置了竞现房销售面积环节,从土地层面彻底践行了“保交楼、保民生、保稳定”的政策理念。本轮成交的18宗地块中,有13宗地块设置了竞现房销售面积环节,据统计显示集中供地以来,北京通过竞现房销售面积,共有约21.5万方的新房未来将现房销售。而国央企相对较低的杠杆以及融资成本,对竞现房销售面积的土拍规则适应性更强, 因此国央企率先积极展开拿地。而且现房销售能避免了交房时间不确定、项目质量难以保证等问题,提升购房者购房安全感。

出让地块取消90/70户型要求,给予房企更大灵活度。大部分地块不再将90/70户型限制作为刚性约束,而是在户型设计上给予房企更大灵活度,未来可结合市场需求设计多种户型,同时支持刚性和改善性住房需求,更加有利于满足多子女家庭住房需求。当前将防风险放在房住不炒之前,预计将迎来金融政策在范围和力度方面的持续扩大,二线央国企在人才和资金方面边际改善最大,是博弈稳信用的优选标的,受益中交地产、建发股份;同时继续推荐万科A、保利发展、招商蛇口等一线国央企。

风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。

关键词:国泰君安证券

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