中金公司：城中村改造年内有望出台更为系统的推进方案

中金公司10月27日研报认为，目前各城市城中村改造总体尚处于谋划阶段，但年内有望出台更为系统的推进方案。中金结合调研情况认为城中村改造对于2024年房地产市场供求关系的改善、固定资产投资的支持，以及整体上下游需求的促进，都应该有积极的意义。

中金 | 城中村改造：近期调研见闻与阶段性思考

中金研究

我们近期对多地参与城中村改造的相关企业进行了调研。目前各城市城中村改造总体尚处于谋划阶段，但年内有望出台更为系统的推进方案。我们结合调研情况认为城中村改造对于2024年房地产市场供求关系的改善、固定资产投资的支持，以及整体上下游需求的促进，都应该有积极的意义。但本次调研也显示目前仍可能存在一些影响该进程长期持续推进的掣肘，比如预算平衡和财务资源问题，是将来需要持续跟踪观察的议题。

摘要

调研情况显示正反面因素同时存在，短期推进的确定性高，但一些内生问题未来或仍需有应对之策。投资者可参考我们正文中对调研见闻的详细总结，此处做简单提炼：我们认为正面的因素包括各城市积极谋划布局，项目招商工作有序推进，以及“政府统筹+国企参与”的新模式已较为明晰，2024年有望形成更多实物工作量，起到示范效应。一些问题主要都和预算平衡难度有关，涉及一二级联动规则、参与方利益分配、规划统筹、资金来源等方面，房地产市场的长期预期尚不明朗也是一个因素。

对城中村改造的阶段性思考：战略正确，但内外部环境都比较复杂，维持审慎积极态度，持续观察。原理上，我们认为城市改造在中短期内调节供求关系是一种“逆周期”政策，但实践中由于改造后容积率和价格上升（预算平衡的基本内在要求），长期实际上需要更多的总需求（以及通胀性的环境）来配合，因此逐渐需要“顺周期”的环境来支持这一进程的持续性。因循这一框架，我们认为有几点值得未来进一步观察：

第一，短期优化供求关系对价格的提振作用是否会被房企信用风险仍存所一定程度抵消，这也是过去一年多以来政策有效性降低的一个固有因素；

第二，向“顺周期”环境的过渡，今时和2013-2014相比，在经济和金融环境上有诸多差异，城市改造能否成为一项主要的趋势性扭转因素，我们认为目前尚不明确的是相关财政政策的力度几何；

第三，政府主导、统筹推动下的城市改造将快于此前市场自发行进下的节奏，这可能意味着预算平衡本身就是一项内生问题，也令相关的制度设计变得更加重要，财政补贴或许也必不可少。

总之，操作层面的复杂性也不容我们忽视。但总体而言，我们需认识到能够诉诸逆周期建设活动，以直接调节供求关系，而非依赖金融政策来应对市场下行，是我国的重要制度优势。中长期看，我们认为本轮城市改造（包括城中村和城市更新）或起到对于行业产能的重构作用。最后，鉴于我们目前所见所闻可能仍属片面，且相关进程仍在动态推进，本文内容仅代表阶段性的总结思考，我们还会在未来持续做观察更新，调研或存片面性及局限性。

风险

城中村改造推进进度慢于预期，企业参与积极性弱于预期。