中金公司:公募REITs估值进一步消纳 积极关注左侧配置机会

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12月5日消息,中金公司研报认为,当前估值计入较多市场悲观情绪,部分项目短期调整幅度已经大于其基本面波动。中期来看,年末虽仍有部分项目解禁或对市场流动性产生影响,但结合具体项目基本面趋势、估值要素及政策托底动力来看,当前市场已提供个券挖掘、左侧布局的机会。中金建议关注基本面稳健且在本轮中回调较为充分的保租房、物流仓储及部分能源和高速REITs的配置机会,以及优质消费、保租房、能源REITs的一级参与机会。

  全文如下

中金 REITs | 公募REITs月报:估值进一步消纳,积极关注左侧配置机会

中金研究

截至2023年11月30日,中国公募REITs(“C-REITs”)29只上市标的总市值为819亿元(含扩募份额),自由流通市值391亿元,本月全市场流通市值加权总回报为-7.39%;海外主要市场本月均现反弹,美国、新加坡和中国香港REITs市场总回报指数分别上涨11.9%、7.3%和10.6%。

摘要

C-REITs市场跌幅走阔,流动性和情绪总体处于低位。我们测算11月全市场流通市值加权总回报为-7.39%,为22年以来单月最大跌幅;日均换手率为0.62%,低于上市至今平均日均换手率1.21%。我们认为市场较10月出现进一步下跌主要仍是短期市场流动性和情绪偏弱所致,如在低流动性环境下,部分投资者年末调仓引起负反馈。海外方面,受到市场对于美联储加息结束预期影响,我们跟踪的主要市场美国、新加坡和中国香港REITs均录得涨幅,上述市场REITs总回报指数分别上涨11.9%、7.3%和10.6%。

C-REITs市场基本面、估值和政策支持均有积极变化,短期不悲观。1)部分资产基本面持续修复。根据公告披露,6单高速项目本年累计收入实现同比两位数ppt增长,其中苏交REIT本年累计路费收入同比+31.1%;此外,普洛斯REIT在扩募份额限售解禁公告中披露了多项招租积极进展(其中普洛斯北京通州库已基本完成去化)。2)估值消纳至合理区间,部分项目配置价值显现。全市场市值加权P/NAV已低于上市初期,产权REITs市值加权分派率以2023年前三季度年化计算高于十年期国债利率240bps,8只产权REITs年化分派率大于5%。3)多方合作助力市场可持续发展。11月以来,监管和基金管理人持续通过不同形式深化信息披露和投资者沟通,并开展座谈会[1],吸收各方建议;发行人则积极通过增持公告彰显对于项目运营的信心。

我们认为当前估值计入较多市场悲观情绪,部分项目短期调整幅度已经大于其基本面波动。中期来看,年末虽仍有部分项目解禁或对市场流动性产生影响,但结合具体项目基本面趋势、估值要素及政策托底动力来看,当前市场已提供个券挖掘、左侧布局的机会。我们建议关注基本面稳健且在本轮中回调较为充分的保租房、物流仓储及部分能源和高速REITs的配置机会,以及优质消费、保租房、能源REITs的一级参与机会。

风险

项目运营不及预期;无风险利率大幅上行;解禁抛售大于预期。

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