华泰证券:京沪新政有望带动当地市场改善和全国市场的预期修复

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华泰证券研报指出,12月14日,北京、上海进一步优化地产政策,调整普宅认定标准、下调首付比例、下调房贷利率,核心区和非核心区实施差异化政策。本次地产新政,是京沪继9月1日放松“认房又认贷”之后,再次对地产政策做出优化,至此一线城市均已完成至少两轮地产政策松绑。参考深圳新政后表现,京沪新政有望带动当地房地产市场改善,为全国市场的预期修复注入信心。继续建议关注在核心城市拥有较多布局和资源优势的公司。

  全文如下

华泰 | 房地产:一线城市金融支持再强化

京沪新政有望带动当地市场改善和全国市场的预期修复

12月14日,北京、上海进一步优化地产政策,调整普宅认定标准、下调首付比例、下调房贷利率,核心区和非核心区实施差异化政策。本次地产新政,是京沪继9月1日放松“认房又认贷”之后,再次对地产政策做出优化,至此一线城市均已完成至少两轮地产政策松绑。参考深圳新政后表现,京沪新政有望带动当地房地产市场改善,为全国市场的预期修复注入信心。我们继续建议关注在核心城市拥有较多布局和资源优势的公司。

核心观点

京沪出台多项举措促进刚性和改善性需求释放

根据京沪政府官网,北京新政包括:1、降低首付比例:首套房调降5-10pct,二套房调降10-40pct,相对更利好改善需求;2、调整普宅标准:建筑面积略有提升(140平至144平),各环线成交单价标准上调115%/105%/89%,并且取消总价限制,调整后全市普宅占比提升至七成左右,更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠;3、降低房贷利率;4、延长房贷年限。

上海新政包括:1、降低首付比例:首套房调降5pct,二套房调降0-30pct,相对更利好改善需求;2、调整普宅标准:建筑面积略有提升,并且直接取消了各环线总价限制,更多中心城区住宅将被纳入普宅范畴;3、降低房贷利率。

一线城市均已完成至少两轮政策松绑,后续或仍存政策空间

本次地产新政,是京沪继9月1日放松“认房又认贷”之后,再次对地产政策做出优化,至此一线城市均已完成至少两轮地产政策松绑。从最新政策的宽松程度来看,广州>深圳>上海>北京。

上海相比北京,普宅标准更为宽泛,房贷利率更低;深圳相比上海,核心区二套房首付比例更低;广州是唯一解除非核心区限购的一线城市,此外非户籍社保满2年即可购房、首套房标准更为宽泛、增值税征免年限已从5年调至2年。这意味着北京、上海、深圳或仍存一定政策空间,同时广州核心区限购亦未松绑,我们预计后续仍可随市场变化相机抉择,确保房地产市场平稳健康发展。

参考深圳市场,京沪新政有望带动当地市场改善和全国市场的预期修复

京沪房地产市场在9月脉冲反弹后,10月起又遇波折,同时房价也面临一定压力。根据贝壳的数据,11月京沪二手房成交价格环比-3.2%/-4.9%、同比-7.3%/-13.8%。本次政策调整后,参照深圳近期再次优化地产政策后的市场表现,我们预计京沪市场也有望呈现改善。

根据贝壳的数据,深圳在11月22日调整二套房首付比例和普宅标准后,新房和二手房经纪人预期指数均迎来显著反弹,连续三周站上荣枯平衡线;根据中原地产的数据,新政后首周深圳中原二手房带看环比+33%,新房/二手房成交环比+160%/27%。

风险提示:行业政策不确定性;基本面下行;部分房企经营风险。

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