中信建投:存量房交易渐成主导 把握行业龙头确定性机遇

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中信建投证券认为,房地产市场正发生深刻变化,出现新旧动能转换,存量房交易持续放量,逐渐成为与新房并驾齐驱的市场主动能。从数据上看,一、二线城市的二手房交易深度(二手房成交量占一、二手房总成交比重)分别平均达到了6成、4成,且呈现持续提升的趋势。中信建投证券认为,存量房交易GTV(总交易额)中长期有望达7.8万亿元,存在高品质需求支撑服务溢价、头部企业壁垒优势凸显、头部市占率提升的三大趋势,头部企业有望重塑市场格局,迎来黄金发展期。建议重点关注护城河深、坐拥丰富数据资产的优质存量房服务商。

  全文如下

中信建投 | 存量房系列一:拥抱二手房市场黄金时代,把握行业龙头确定性机遇

房地产市场正发生深刻变化,出现新旧动能转换,存量房交易持续放量,逐渐成为与新房并驾齐驱的市场主动能。从数据上看,一、二线城市的二手房交易深度(二手房成交量占一、二手房总成交比重)分别平均达到了6成、4成,且呈现持续提升的趋势。我们认为,存量房交易GTV中长期有望达7.8万亿元,存在高品质需求支撑服务溢价、头部企业壁垒优势凸显、头部市占率提升的三大趋势,头部企业有望重塑市场格局,迎来黄金发展期。建议重点关注护城河深、坐拥丰富数据资产的优质存量房服务商。

房地产市场交易出现新旧动能转换,存量房交易渐成主导。历经多年城镇化发展,当前市场动能正在切换,二手房交易主导地位逐渐凸显。2023年1-11月,我国重点城市二手房成交面积达到3.2亿平米,同比增长30.1%,全国二手房交易深度(交易量占新房二手房加总成交规模的比重)达到37.1%,预计未来仍将持续提升。分能级看重点城市中一、二线城市的二手房交易深度分别达6成、4成且2023年来显著提升,更明显地体现了这一趋势。

2023年二手房市场两波行情分别由积压需求释放、政策驱动带来,以价换量现象凸显。北上深杭四大重点城市二手房均为市场重要组成,2023二手房交易深度中枢分别为60%、50%、35%、35%。横向看,二手房市场表现趋同,2023年年初、三季度分别由疫情积压需求释放和政策主导形成两波行情,且均有以价换量,仅变化幅度有别。分城市看,深圳放量最大,2023年四季度成交量同比增长56.1%,价格维持平稳;上海以价换量力度最大,12月挂牌价较年初下降5.9%,挂牌量提升36.6%,成交量提升13.9%。

存量房业务长坡厚雪,中长期GTV有望达7.8万亿元。伴随需求政策持续放松与挂牌量提升,存量房成交有望持续放量。预计2027年全国二手房GTV可达7.8万亿元,对应2022-2027年复合增速11.2%,二手房GTV占比有望提升至49.0%。行业未来将现三大趋势,即高品质需求支撑服务溢价、头部企业壁垒优势凸显、头部市占率提升,头部企业有望重塑市场格局,迎来黄金发展期。

投资建议:推荐关注护城河深厚、坐拥丰富数据资产的优质存量房服务商。一方面存量房行业长坡厚雪,总交易额有望稳步提升,而业内头部企业有望凭借其深厚的护城河提升市占率,获取超额收益;另一方面数据资产入表将于2024年落地施行,有望为公司带来业绩和估值弹性,形成戴维斯双击。

1、存量房业务风险主要体现为:(1)存量房市场风险。主要是部分城市需求端修复缓慢,销售去化不及预期,或供应端失衡造成挂牌价超预期下跌。(2)政策超预期调整的风险。存量房市场是房地产市场的重要构成,其受政策调控影响较大,主要是房地产经纪监管政策超预期收紧,造成佣金费率下降、展业范围收缩等问题的风险。(3)公司层面经营风险。开店策略不当拖累业绩表现,或成熟经纪人产能流失,或降本增效不及预期等。

2、新房业务风险:开发商现金流承压拖累新房经纪业务回款表现,或新房需求修复不及预期等。

3、家装家居、房屋租赁业务等新兴业务风险主要体现为:相关物料成本波动、租金市场价格波动和新兴业务开展的不确定性等。

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