中信证券:房价企稳仍需更多需求侧政策发力 尤其是按揭贷款利率的下调

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中信证券研报指出,住建部和金融监管总局出台政策,在各地建立城市房地产融资协调机制。我们认为,这有助于促进金融机构和房企的沟通,也有助于利用地方在规划及项目开发审批方面的决策权,推动一些项目实现资金平衡。整体而言,政策有助于房地产市场问题的解决,但房价企稳仍需更多需求侧政策发力,尤其是按揭贷款利率的下调。

  全文如下

地产|从主体到项目,向精细求两全

住建部和金融监管总局出台政策,在各地建立城市房地产融资协调机制。我们认为,这有助于促进金融机构和房企的沟通,也有助于利用地方在规划及项目开发审批方面的决策权,推动一些项目实现资金平衡。整体而言,政策有助于房地产市场问题的解决,但房价企稳仍需更多需求侧政策发力,尤其是按揭贷款利率的下调。

▍事件:

2024年1月12日,住建部和金融监管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》(建房〔2024〕2号文),在各地建立城市房地产融资协调机制。

从项目层面,以市场化、法治化原则缓解房地产企业融资难问题。

房地产企业融资性现金流流入可能因为市场情况变差而收紧,金融机构可能出于风险防范考虑而收紧银根。相比在主体层面的救助,项目层面的融资更直接关乎项目交付和房地产市场秩序稳定。政策在各地建立协调机制,减少项目层面放款的沟通成本,从而有利于缓解一批质素较好的项目资金来源压力。

政府本身在土地供给和城市规划方面有决策权,地方政府的积极参与,本身助力项目达到资金基本平衡。

我们认为,政策搭建的政银企沟通平台中政府并不只是一个撮合者的角色。政府在项目开发建设、四证审批、项目预售资金监管、乃至项目规划条件、业态等方面都有决策权。换言之,项目本身的现金流速快慢,当然首先取决于当地房地产市场情况,但也和当地政府密切相关。我们相信,在地方政府的支持和保障下,一些原本资金平衡困难,无法盘活的项目也有望实现资金基本平衡,从而反过来有利于推动增量资金支持项目开发。

信用问题的解决仍需加大支持合理住房需求的力度,但房企信用问题和交付问题的解决也需要政策的直接发力。

如果房价持续下降,在负债刚性的情况下,房企信用问题难以得到彻底解决。我们相信,2024年政策有能力避免房价全面下滑,按揭贷款利率有明显的下降空间。但与此同时,房企信用问题和交付问题也需要更直接的应对手段。在不断强调交付重要性的情况下,2023年保交付任务顺利推进。我们预计,政策也将缓解项目层面的资金压力,减少主体信用波动给销售和市场整体带来的冲击。

区域协同,部委合力,应对复杂的综合性问题。

政策体现了监管对于房地产风险的高度重视,也体现了金融部门和住建部门合力应对地产开发问题的重要性。我们认为,虽然还需要政策高度重视,继续发力,但进一步的协同合作,也有利于推动问题的解决。

风险提示:

当前各主要城市房价仍在继续下行,交付、企业信用、地方财政和居民消费等房价下降带来的次生风险尚未完全消除的风险;房地产企业盈利能力明显下降的风险;2024年3月后将迎来部分企业不少主体债务到期的风险。

投资策略:

总体来看,房地产开发的供给侧调整和竞争格局优化已经较为充分,但当前房价仍在继续下跌,企业的权益价值仍取决于房价在何时稳住。我们看好在产业链中生存状况较好的服务平台,看好逐渐去地产化的物业管理公司,也期待竞争格局中占优势的大地产开发企业未来稳健成长。

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