杨德龙:房地产限购措施逐步取消 有望加快经济复苏

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最近大家热议房地产新政,上周五,央行一口气出了四个“王炸”,可以说整个房地产市场迎来了重大的利好。很多城市在房地产出了新政之后,周末都出现了售楼处人满为患的情形,特别是像深圳这些市场化程度比较高的城市,看房人数激增,房地产市场较为活跃,这些房地产新政主要是为了吸引更多的买房者购房,同时给买房者者提供信心,比如说降首套房的首付到15%,二套房的首付最低降到25%,极大地降低了购房的门槛,使得一些还在犹豫的购房者下定决心去买房。此外,对于房地产库存比较多的城市,让地方政府拿出一部分资金来购买,这样能够让房地产的供求关系发生改变,解除了购房者的担忧。但是现在央行提出拿出3000亿来做保障房、廉租房,资金量可能还是不太够,还需要地方政府找金融机构来撬动更多的资金入市,房地产市场应该说是迎来了比较好的机会。

现在房地产调控政策发生了根本性的改变。从之前不断收紧,现在开始逐步地取消限购,全国现在只有六个城市还在限购,绝大多数城市都已经完全取消了限购,这样就会释放出更多的刚需。这六个城市,我觉得也会很快放开限购,从而释放出更多的刚性需求。因为房地产本身就是商品,现在商品的供求关系已经发生了根本性的改变,从原来供不应求变为供过于求,房地产价格相对于高点跌了30%以上,很多城市甚至更多。成交量更是跌到高点的两折、三折。这种情况下再去限购的意义已经不是很大,所以预计后面会有更多的城市取消限购,最终完全取消限购,这也初步验证了我在去年年底发布的2024年十大预言的观点。当时我在十大预言中讲到,2024年的房地产限购措施会逐步取消,金融预计会加大对房企的支持力度,帮助房地产企业渡过难关,稳定楼市、稳定房价,现在也得到了市场验证。

对于购房者,光降低首付比例还不够,这会加大后面还款的压力。所以在降低首付利率的同时,下调了公积金贷款的利率和按揭贷款的利率下限,这相当于减轻了购房者还款的压力,加上很多房价已经相对高点出现了比较大的回落,所以房价跌了之后,买房的总价也都下降了,减少了购房者还本付息的压力。总体来看,房地产新政对房地产市场是重磅利好,这也透露出非常积极的信号,就是会全面地救楼市、稳楼市。因为房地产是国民经济的支柱产业。我多次呼吁要出台有力的政策来化解房地产市场的系统性风险,避免更多房企出现资金链断裂甚至破产的风险。

现在来看政府的力度在不断地加大,房地产稳了,我们经济也就稳了,这对于股市也意味着比较大的利好,投资者的信心回升之后将会出现居民储蓄的转移,过去三年居民储蓄新增接近60万亿,这些资金都在观望,他们本来是准备买房或者是买股票、基金的,或者是准备用来消费的资金,但是现在大量地存在银行,享受比较低的利率。一旦股市能够迎来一波上涨,出现赚钱效应,将会吸引很多资金从银行存款搬家进入资本市场,带来比较好的上涨机会。做投资我们要把握大方向,所谓模糊的正确大于精确的错误。现在政策面的利好已经在不断地推出,政府提振股市,稳定楼市,加快经济复苏的决心非常大,这本身就会给市场带来信心。

这周末我也应邀参加了基金2024年基金嘉年华活动,发表了主题演讲,全球资本流向已经发生了转变,从欧美日等高估值的市场获利了结进入到A股和港股进行底部布局的迹象越来越明显,这无疑会给A股和港股市场带来比较大的投资机会,带来一波上升的行情。很多投资者现在还在犹豫,这正是市场当前的特点,我们知道牛市总是在绝望中产生,在犹豫中上涨,在疯狂中灭亡,现在处于犹豫中上涨的阶段。建议大家克服犹豫的心理,坚持在底部进行布局,抓住市场底部布局的机会,市场的行情有望看高一线。

从最近公布的经济数据来看,经济数据也显示出经济在稳步复苏,包括4月份经济数据增长相对比较平稳,市场、经济的复苏正在延续回升轨道。近期政策面上,中央政府发行1万亿的超长期特别国债,为关系到国计民生的重大基础设施提供资金来源,这也会带来更多的投资机会,更多的经济复苏的动力,从而推动经济回升。

做价值投资知易行难,关键是在别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪。现在美股处于别人贪婪时我恐惧的时候,所以我们看到巴菲特旗下的伯克希尔·哈撒韦在过去几个季度中,每个季度基本上都在减持,从高位已经减仓200亿美元左右,最新的一季度的财报显示,伯克希尔·哈撒韦的现金已经达到1820亿美元。巴菲特透露到二季度末可能会上升到2000亿美元。说明巴菲特在美股越涨时越减仓,来为下一轮市场大跌筹措资金,等待机会。

A股和港股现在处于别人恐惧时我贪婪的阶段,很多人对后市还是没有信心,甚至担心会跌回来,这时候要战胜犹豫,在市场还处于底部的时候敢于布局。其实很多股票和春节前的2600多点时相比上涨幅度并不大,和高点相比打折力度仍比较高,这时候在右侧建仓,成本比左侧建仓也高不了太多。如果大家错过了左侧建仓的机会,这时候不应该再错过右侧的建仓机会。在右侧市场仍然有进一步回升的可能性,并且A股市场逐步开启第二波上攻。借助房地产市场的利好政策,投资者的信心可能会进一步回升,市场的走势可能会进一步向上拓展,这是比较好的机会。

我一直讲春种秋收,今年特别符合规律,大家在春节前能够播种。到秋季收获时,市场的走势也符合这样的规律,在历史大底附近的位置大家做好布局之后,可以耐心地等待市场的回暖,不必过于关注短期市场的波动,因为市场总是有一定的波动,这也正常。但是大的方向是朝上的,这时候我们以做多为主,克服恐惧、克服犹豫。现在政策利好正在逐步地发酵。特别是新“国九条”出来之后,大家对资本市场逐步走向成熟也越来越有信心。通过鼓励上市公司现金分红回馈投资者,打击一些长期不分红的铁公鸡。对一些违法违规行为进行严厉处罚,让一些绩差股及时退市,打击“炒差炒小”的炒作,这些都有利于推动价值投资,成为市场最主流的投资理念,而从IPO严把入口关提高上市公司整体质量,也意味着在IPO方面,政策还是比较紧的,所以资金流出不多,加上再融资政策严格,严格监管下再融资的量也很小。这样有利于市场上涨的因素正在不断地增多,而流出市场资金的水龙头正在逐步地拧紧。这些也都有利于市场信心慢慢恢复。

所谓放水养鱼,现在是休养生息的时候,也是做多性价比较高的时机,其实做投资成功与否既取决于所投资的标的是否是优质公司,同时也取决于你的入场时机,在历史大底附近入场,市场上涨的过程中就会不断地受益,踩准节奏。如果在市场高点入场,很可能高位被套,所以大家在入场时机方面一定要有比较好的把握。总体来看,现在正处于比较好的入场时机,是买入一些被错杀的优质资产的好时候,政策面的发酵,也会逐步修复市场的信心,带动结构性牛市行情逐步走向深化。一些被促销的优质资产也会迎来价值回归,从而带动更多的投资者来加入市场的做多行列,这就有利于市场重心进一步上移。

我在2024年十大预言中也讲到,2024年A股和港股有望展开结构性牛市行情。现在正在逐步地实现,市场重心也在逐步地上移。特别是恒生指数相对低点已经上涨了超过20%,进入技术性牛市,这无疑也是市场走强的重要体现,而外资流入正在加速,这段时间港股的上涨离不开国际资本的加速流入。今年5月,我到美国奥马哈参加巴菲特股东大会之后,又到华尔街拜访了顶级投行,了解到这些外资对中国被低估的优质资产是比较有兴趣的,未来外资加仓应该也是可以期待的。这样国内外资金逐步转向做多,对于提高中国优质资产的估值是非常有利的,因此,我们一定要保持信心、保持耐心,从而抓住这一轮行情。

近期国际金价再创历史新高,再次验证了之前我提出来的逻辑,黄金价格的上涨是投资者对于纸币信用的一种担忧。特别是美联储过去几年大量地发行美元,实施量化宽松政策,以及对俄罗斯部分高层及富豪的美元资产的冻结,这都使得避险资金更加偏向于配置黄金,国际局势的动荡也加大了市场的避险情绪,增加了黄金需求。包括中国央行在内的多国央行加大实物黄金的储备,客观上也增进了黄金的需求。所以黄金价格创出新高也是在意料之内的事情。

总体上来看,我觉得现在权益类的资产已经到了比较好的配置时机,我们要通过买入一些优质的股权,或者是通过基金间接持有这些优质股权,来抓住居民储蓄大转移带来的优质股权的估值回升的机会,在龙年实现财富增长,打一个漂亮的翻身仗。

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