国泰君安:稳地产政策持续发力 银行板块估值修复进行时

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国泰君安研报表示,对银行股而言,核心在于资产质量风险缓释后的价值重估,叠加当前板块仓位仍处于较低水平,行情方兴未艾。随着稳地产政策见效,房地产市场有望平稳过渡至发展新模式。对公端房企资负表和现金流修复,还款能力回升,同时部分债务转移至更高信用主体;零售端房价企稳利好居民稳定预期,降低房抵贷风险成本,此外还有望释放更多消费信贷需求。板块内部,一方面高股息策略向可持续性强延伸,另一方面经济不确定性下降,为弹性标的打开修复空间。

  全文如下

【银行】稳地产政策持续发力,板块估值修复进行时

事件:5月17日国新办举行国务院政策例行吹风会,介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况,其中央行方面发布四项重大政策。

在保交房的底线上,从供需两侧围绕“消化存量、优化增量”推出房地产政策组合拳,具体看央行方面涉及四项政策:

取消全国层面房贷利率下限,各地因城施策、市场化定价。此前首套、二套住房贷款利率下限分别为LPR_5Y-20bp、LPR_5Y+20 bp,但首套房贷利率根据动态调整机制一定条件下可阶段性突破下限。当前大部分非一线城市房贷利率下限已降至全国统一水平或更低,4月新发放按揭贷款加权平均利率为3.7%,已低于LPR 25bp。预计本次政策推出后,按揭贷款利率还会明显下降。

个人首套房和二套房最低首付款比例,分别下调至不低于15%、25%,在此基础上各地政府自主确定。首付款比例上次调整是2023年8月,不再区分城市是否限购,首套房和二套房房贷的首付比例统一为不低于20%和30%。本次政策为有史以来商品房贷款最低首付比例,有助于进一步释放刚性和改善性购房需求。下调个人住房公积金贷款利率25bp,首套住房公积金贷款利率5年以下/以上分别调整为2.35%、2.85%,第二套房利率5年以下/以上分别调整为2.775%和3.325%。设立3000亿元保障性住房再贷款,利率1.75%,期限1年,可展期4次,按照贷款本金的60%发放,激励21家全国性银行向政府选定的地方国有企业发放贷款,支持以合理价格收购已建成未出售的商品房,用作配售型或配租型保障性住房。2023年央行曾推出1000亿元租赁住房贷款支持计划,用于八城市项目试点。在延续一贯政策取向的基础上,本次住房政策调整力度较大,明确传导了稳地产的坚定态度,有助于提振信心、稳定预期。我们预计后续可能还将有系列政策出台,特别是政府参与消化存量住房、盘活存量土地环节。

对银行股而言,核心在于资产质量风险缓释后的价值重估,叠加当前板块仓位仍处于较低水平,行情方兴未艾。随着稳地产政策见效,房地产市场有望平稳过渡至发展新模式。对公端房企资负表和现金流修复,还款能力回升,同时部分债务转移至更高信用主体;零售端房价企稳利好居民稳定预期,降低房抵贷风险成本,此外还有望释放更多消费信贷需求。板块内部,一方面高股息策略向可持续性强延伸,另一方面经济不确定性下降,为弹性标的打开修复空间。

风险提示:信贷需求持续低迷;结构性风险暴露超出预期。

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