中信证券:持续出台的地产金融政策将改变银行地产债务风险预期

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中信证券认为,国常会关注地产部门对于经济运行以及金融稳定的影响,积极储备新的去库存稳市场政策,现有的收储以及保交楼对于银行资产质量亦有积极作用。持续出台的地产金融政策将改变银行的地产债务风险预期。伴随风险预期修复,银行股估值提升将更具基本面支撑,同时夯实银行分红收益空间确定性。个股选择方面,推荐两条主线:1)稳健打底:产品逻辑下,高分红、估值波动小的大行更具配置价值;2)成长进攻:增长逻辑下,具备持续阿尔法的公司更有估值提升空间。

  全文如下

银行|如何评估最新地产金融形势?

国常会关注地产部门对于经济运行以及金融稳定的影响,积极储备新的去库存稳市场政策,现有的收储以及保交楼对于银行资产质量亦有积极作用。我们认为,持续出台的地产金融政策将显著改善银行地产债务风险预期,夯实银行估值提升基础。

事项:

6月7日,国务院常务会议听取关于当前房地产市场形势和下一步工作考虑的汇报。会议指出,“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”,强调“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路,又要稳妥把握、扎实推进”。

预计地产政策仍有发力空间。

“517”新政以来,核心城市地产销售和资产价格明显回升势头暂未显现,已出政策效果有待观察。国常会此次提出“房地产业发展关系人民群众切身利益,关系经济运行和金融稳定大局”,并提出要“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”,表明地产相关政策力度仍有发力空间,我们认为后续地产企业融资格局有望继续改善、需求端政策仍有空间。

地产融资端延续加力,需求端按揭利率延续下行。

1)2024年1季度样本房企融资现金流改善。我们选取A股上市的正常房企作为样本,2024Q1,正常房企的筹资性现金流近8个季度首次转正,同期银行开发贷余额环比+6%,同步印证融资底形成;

2)预计后续季度房企融资格局延续改善,短期内房企公开债出险导致的银行不良提升概率较小。以某大型房企为例,二季度以来累计获得银行信贷及多元资金约370亿元,足以覆盖1年内到期公开债务;我们推测二季度开发贷等各类房企融资支持工具有望延续提升势头。

如何评估银行净资产对于地产债务的应对能力?

我们分别拆解地产开发贷与零售住房信贷,来评估银行净资产的应对能力(详细测算参见《银行业2024年下半年投资策略》),结论如下:

1)房开贷方面,保交楼和收储作用下,中性情景下开发贷损失对于银行净资产影响幅度约4.4%。我们从样本问题房企的合同负债金额出发,中性假设下保交楼完成70%以及对应项目银行收回70%开发贷,同时考虑收储政策的促回款作用,测算开发贷整体坏账比例达到18.2%;考虑到上市银行已经对开发贷计提较高拨贷比,中性情形下预计损失规模约1.12万亿元,对于银行净资产的影响幅度约为4.4%;

2)零售信贷方面,在资产价格下跌20%的极端假设下,零售住房贷款对于银行净资产的影响幅度约为3%。我们估算,目前房价敏感型贷款(2020-2022年期间投放的按揭信贷以及部分涉及住房抵押的普惠小微贷款)合计规模约25.4万亿。考虑不同层级城市的信贷分布,以及参考香港地区的历史经验,极端情形下,我们测算上市银行净资产损失7557亿元,对于银行净资产的影响幅度约为3%。

风险因素:

宏观经济增速大幅下行;银行资产质量超预期恶化;监管与行业政策超预期变化;区域经济景气下行;各公司发展战略执行不及预期。

投资观点:风险预期反映充分,政策方向夯实估值空间。

国常会关注地产部门对于经济运行以及金融稳定的影响,积极储备新的去库存稳市场政策,现有的收储以及保交楼对于银行资产质量亦有积极作用。我们认为,持续出台的地产金融政策将改变银行的地产债务风险预期。伴随风险预期修复,银行股估值提升将更具基本面支撑,同时夯实银行分红收益空间确定性。个股选择方面,推荐两条主线:1)稳健打底:产品逻辑下,高分红、估值波动小的大行更具配置价值;2)成长进攻:增长逻辑下,具备持续阿尔法的公司更有估值提升空间。

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