中信证券:新的去库存政策和基本面逐步修复是房企估值修复的催化剂

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中信证券研报称,房地产行业关系人民群众切身利益,关系经济运行和金融稳定大局。在一系列政策作用之下,核心城市核心区域的房地产市场有了结构性复苏的苗头,但存量房屋消化仍然任重道远,需要新的政策出台。展望未来,中信证券认为新的去库存政策和基本面的逐步修复,都是房地产企业估值修复的催化剂。看好融资渠道通畅产品能力强的开发企业,房地产交易服务商和稳定分红的物业服务公司。

  全文如下

地产|房地产政策如何解放思想

6月7日,国务院总理主持召开国务院常务会议,听取当前房地产市场形势和下一步构建房地产发展新模式有关工作考虑的汇报。我们认为,此次会议可以说是对430政治局会议以来,房地产市场新形势、新变化和相关政策出台之后的阶段性总结,以及对未来工作展望。会议延续了430政治局会议对消化存量房屋的政策方向,也提出了“解放思想,拓宽思路”的政策具体落实要求。

房地产市场存在足够规模的真实需求,消化库存是为了满足真实的住房需要。

无论是政治局会议还是国务院常务会议,都提到了人民群众对优质住房的新期待。我们理解,以更新升级、改善品质为标志的真实商品房购置需求(即优质住房),是未来房地产市场长期存在的基础。虽然房地产严重供不应求的时代已经结束,供求关系已经发生了重大变化,但庞大真实需求的存在,足以推动房地产市场持续健康发展。我们测算,仅19个特大城市人户分离人口在中短期可以释放的潜在总需求,就可以达到2023年这些城市新房销售的2.1倍。本地居民的改善换房和增购需求,人户分离人口的定居置业需求,新增外埠家庭的迁入需求,政策引导下的拆迁需求等,都是真实需求的重要组成部分。

政策目标关键在防风险,关键是稳定资产价格,保护人民群众切身利益,稳定经济和金融大局。

房地产业被视为是需要高度重视的重点风险领域,需要各级政府做好持续防范化解风险的工作。5月17日,在全国切实做好保交房工作视频会议上,何立峰副总理强调要深刻认识房地产工作的人民性、政治性、扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。我们认为,保交房工作不仅需要开发企业承担主体责任,更需要打破商品房价格一路下跌的恶性循环。如果房价持续下跌,企业负债则随着时间推移而增加,保交房的任务可能变得更重,金融系统也可能继续面临风险。

国常会明确,在第一波政策落地之后,还有新的去库存、稳市场的政策措施等待出台。

我们认为,国常会提到的着力推动已出台政策措施落地见效,就是指在430之后陆续出台的、关于降低首付款比例、按揭贷款利率市场化、放开限购、收购存量房屋作为保障性住房等一系列政策措施。6月11日,人民日报在第二版刊登政策解读文章《打好优化住房金融政策组合拳》,正面肯定了前期政策落实的力度和效果。文章指出,政策有效减轻了购房者负担,提振了房地产市场需求,并详细测算了深圳、上海等地政策出台之后老百姓取得的实惠。国常会的表态也进一步明确了517的一篮子政策并非房地产政策的全部,新的政策还在研究储备之中。

解放思想,拓宽思路——房地产政策进一步发力的可能路径和节奏。

在研究中的政策可能有哪些? 此次国常会提出了既要解放思想、拓宽思路,又要稳妥把握、扎实推进的总体思路。我们认为,首先,当前地方对存量土地规划条件、邻近学校入学条件等有比较大的裁量权,公共资源配置可能会充分考虑消化存量房产和恢复政府性基金收入的要求;其次,5月份的政策中财政发力的内容比较少,未来各地有加码购房补贴、契税减免、个人所得税按揭贷款利息抵扣的充足空间;最后,住房金融政策也有因地制宜、推进落实的空间。

例如,胶州市允许开发企业分期收取首付的行为,进一步减轻首付的负担。各地银行开始推出“先息后本”的产品,减轻居民的月供负担。2024年5月,在政策出台之后,市场出现了一些结构性复苏的迹象,核心城市核心区域的房价已经开始趋稳。根据贝壳APP数据,77个样本城市二手房成交套数在新政首周(5.18-5.24)、第二周(5.25-5.31)、第三周(6.1-6.7)分别环比+9.2%/+2.6%/-5.7%,而在新政第二周才出台相应地方政策的上海、深圳和广州三个一线城市二手房成交套数总和在这三周分别环比-7.6%/+23.2%/+4.7%;截至6月9日144个城市二手房挂牌量较新政首周下降0.9%,其中北京连续4周环比下降,累计降幅达到2.5%。但是,全局来看,新房市场的复苏还是显著落后于二手市场,各能级城市的房价还多在下降,仍有很强的必要性出台去库存稳市场的政策。

风险因素:

房价持续下降,房地产企业净资产不断减值的风险。部分低能级城市真实需求不足,市场陷入长期向下的风险。

投资策略:

我们认为,房地产行业关系人民群众切身利益,关系经济运行和金融稳定大局。在一系列政策作用之下,核心城市核心区域的房地产市场有了结构性复苏的苗头,但存量房屋消化仍然任重道远,需要新的政策出台。展望未来,我们认为新的去库存政策和基本面的逐步修复,都是房地产企业估值修复的催化剂。我们看好融资渠道通畅产品能力强的开发企业,房地产交易服务商和稳定分红的物业服务公司。

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