国泰君安:房地产政策效果凸显 销售改善超预期

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国泰君安研报指出,本轮政策期间,尤其是6月,TOP50房企新房和重点城市二手房销售规模均有显著提升,共同指向的是市场需求仍然存在。这其中更关注新房,因为,在库存端,新房销售与库存规模直接挂钩,在房企端,新房销售与房企的拿地、开工等行为联动,且与房企出清相关,因此对新房的跟踪更有助于对行业周期的把握。

  全文如下

国君房地产|政策效果凸显,销售改善超预期

6月TOP50房企销售额涨至近1年新高3117亿元,同比降幅大幅收窄27pct至-4%,销售改善超预期,政策有效性得到充分验证。本轮政策周期为5~6月,期间从中央至地方各类利好政策密集落地,尤其是央行5.17新政后,核心一二线城市纷纷跟进,从数据上看,政策效果在市场端得到了积极的反馈:根据克而瑞数据,以权益销售额为口径(下同),继5月TOP50房企销售额降幅收窄16pct后,随着政策发酵时间的拉长、政策力度的加码、年中促销活动的开展等,6月市场交易活跃度进一步抬升,销售额降幅收窄27pct至-4%,打破了过去12个月销售规模持续大幅下跌的态势,且从绝对规模看,6月单月的销售额较2023年下半年、2023年全年的月度均值分别高约27%、8%,为近1年的峰值。

头部央企率先修复,TOP10房企中央企6月销售额均值同比上涨35%。6月,TOP10、TOP11~30、TOP31~50房企销售额分别同比+4%、-13%、-19%,TOP50房企中央企、国企、民企销售额分别同比+32%、-9%、-46%,进一步拆分,可得销售回暖的主要贡献来自头部央企:TOP10房企内共有6家央企,均实现6月单月销售额正增长,其中中国铁建、保利发展涨幅超过60%,且从绝对规模看其中5家销售额破百亿,中海以419亿元的规模位列榜首,创2022年以来房企单月销售额榜首的新高。

2024年上半年TOP50房企销售额下跌39%,预期三季度在利好政策的持续催化下叠加2023年同期低基数背景,销售额降幅有望收窄。截至6月底,TOP10、TOP50、TOP100房企累计销售额分别下跌34%、39%、40%,同比跌幅仍处高位。同时,房企格局也在重塑,累计销售额达到千亿级、五百亿级、百亿级的房企分别有2家、7家、30家,较2023年上半年减少4家、6家、26家。

政策刺激下需求的释放将同时涌向新房和二手房市场,我们更关注新房销售的改善,因其与行业产能出清的进程直接相关,后续将继续跟踪新房销售改善的持续性,以及政府收储、利率调降、限购放松等政策的加码情况。本轮政策期间,尤其是6月,TOP50房企新房和重点城市二手房销售规模均有显著提升,共同指向的是市场需求仍然存在。这其中我们更关注新房,因为,在库存端,新房销售与库存规模直接挂钩,在房企端,新房销售与房企的拿地、开工等行为联动,且与房企出清相关,因此对新房的跟踪更有助于对行业周期的把握。后续我们将继续跟踪本轮销售改善的持续性,并关注政府端收储政策,居民端放松政策的加码情况。

风险提示:市场需求加速下行。

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