华泰证券:一线城市二手房成交回暖或将进一步推动市场信心修复

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华泰证券研报指出,7月2日,一线城市6月二手房成交数据均已公布。数据显示一线城市二手房单月成交量升至近三年高位,其中深圳二手住宅成交套数创出38个月以来新高。此外贝壳数据显示,6月一线城市成交价相较挂牌价的折价幅度有所收窄,释放一定积极信号。二手房量的维持是价格企稳的钥匙,而一线城市的二手房成交量价企稳回暖有望推动市场信心修复并尽快筑底,为板块提供估值修复空间。看好核心城市储备充沛及运营稳健的优质房企。

  全文如下

华泰 | 房地产:一线城市6月复苏温度持续

6月一线城市二手房成交量已接近或超过去年3月水平,一线城市二手房成交价相较挂牌价的折价幅度环比5月收窄。新房成交亦有所修复,但相对弱于二手房。目前二手房对新房市场仍有一定的替代效应,但二手房量的企稳若能推动“二手房出售-置换新房”链条的形成及二手房价格的企稳带动整体房价预期的改善,复苏或将传导至新房市场。后续演化值得持续关注。

核心观点

一线城市二手房成交回暖或将进一步推动市场信心修复

7月2日,一线城市6月成交数据均已公布。数据显示一线城市二手房单月成交量升至近三年高位,其中深圳二手住宅成交套数创出38个月以来新高。此外贝壳数据显示,6月一线城市成交价相较挂牌价的折价幅度有所收窄,释放一定积极信号。我们认为,二手房量的维持是价格企稳的钥匙,而一线城市的二手房成交量价企稳回暖有望推动市场信心修复并尽快筑底,为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛及运营稳健的优质房企。

二手房成交量:6月一线城市二手房成交量已接近或超过去年3月水平

6月重点城市数据逐步出炉,一线城市合计二手房成交套数达到55991套,约为21年6月的95%水平,同比+52%(3、4、5月分别同比-27%、-5%、+5%),呈现逐月修复态势。具体来看,北京二手住宅成交套数同比+29%,为2023年3月以后最高水平;上海二手房成交套数26376套,同比+83%,环比+41%,单月成交套数升至36个月以来的第三高位(21年7月26581套,23年3月26699套);深圳6月二手住宅成交4172套,同比+73%,环比+5%,单月成交套数创下38个月以来的新高;广州二手住宅成交10456套,同比+26%,环比+33%,同样为2023年3月以后的新高水平。政策扶持叠加需求释放,一线城市成交量在前三个月站上荣枯线后再度迎来增长。

二手房价格:仍在寻底过程中,但积极信号或显现

中指院数据显示6月一线城市房价环比仍有所下跌,北上深广分别环比-0.9%、-0.75%、-0.37%、-0.59%。但仍有积极信号显现,根据贝壳数据,一线城市成交价相较挂牌价的折价幅度由5月的15.7%收窄至14.6%,反映一线城市供需分歧小幅收窄。我们此前在《关注核心城市复苏征兆》(6月8日)中提出,二手房量的维持是价格企稳的钥匙,上海作为一线中6月成交量同环比增长最多的城市,价格环比跌幅有所收窄,而北京、深圳环比跌幅扩大,尚呈现一定的以价换量趋势。若后续一线成交量仍能维持在较高水平,或能助力价格企稳,促使其市场进入正向的量价循环,达到新的平衡。

新房成交量:边际改善,期待二手房率先复苏而后传导至新房

新房成交亦有所修复,但相对弱于二手房。6月一线城市合计成交商品住宅24986套,环比+35%,同比下降13%(3、4、5月分别同比-44%、-36%、-32%),也呈现逐月修复态势。京沪深广6月商品住宅成交套数分别环比+30%、+26%、+46%、+48%,同比-32%、-24%、-4%、+22%,1-6月累计同比-35%、-36%、-25%、-31%。目前二手房对新房市场仍有一定的替代效应,但二手房量的企稳若能推动“二手房出售-置换新房”链条的形成及二手房价格的企稳带动整体房价预期的改善,复苏或将传导至新房市场。

稳市场目的明确,一线城市最具基础与弹性,后续演化值得关注

从430政治局会议,再到517新政及此后的国常会“解放思想,拓宽思路”,政策所传达的明确态度是要稳住房地产市场,不成章不达,我们认为在这一过程中,一线城市最具备修复基础和弹性,由于此前存在最严格的政策限制,而随着政策的逐步解禁,未来有望逐渐走出最有力的修复,遵循的修复逻辑或就是随着二手房量起推动二手房价格企稳,从而进一步再向新房传导,后续演化仍值得持续关注。

风险提示

行业政策风险:宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性,在新发展模式的指引下,住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能,都可能对房企经营造成扰动。

行业下行风险:房地产行业规模高峰可能已经过去,部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营风险:若经营和融资性现金流修复低于预期,部分房企仍可能面临较大的资金链压力,进而出现经营困难等问题。

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