国泰君安:地产进入新阶段 预计资产整合和重组将成为接下来的看点

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国泰君安11月14日研报表示,比起单次政策的力度,更重要的是政策的决心,以政策的释放节奏作为参考标准之一。以9月24日央行发布会为地产行业政策的拐点,从9月底至10月初,政策密集释放,在此轮政策周期后,于11月中旬再度迎来新政落地。从节奏上看,相较过去等待政策效力逐步减弱再出台新政的节奏相比,此次政策加码的步伐跟随紧凑,呈现预判式放松的状态,充分体现止跌回稳作为政策目标的决心。地产进入新阶段,我们再次调整两端配置的思路,预计资产整合和重组将成为接下来的看点。预计境内债务重组将有提速的可能,这也属于风险化解的范畴,同时,考虑当前人口周期对行业的影响,资源整合将是主流,一线城市国企的优势将开始体现。

  全文如下

国君房地产|决心彰显,税收政策如期落地

11月13日,财政部、税务总局、住建部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》,税务总局发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》,就契税、增值税、土地增值税的征收做出调整,政策力度基本符合预期。继10月财政部新闻发布会“正在研究与取消普宅标准相关的税收政策”、 11月8日人大新闻发布会 “支持房地产市场发展的相关税收政策将于近期推出”后,此次终迎税收新政落地,主要内容包括:1)加大住房交易环节契税优惠力度,将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米,2)统一降低各地区土地增值税预征率下限0.5个百分点,3)明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。

新政以购房成本、交易成本的有效降低来引导需求的进一步释放,对地产销售有提振作用,且除当前可见的税收优惠外,后续部分城市普宅和非普宅标准的取消将进一步扩大政策效力。契税的调整对应的是购房成本的直接调降,从调整涉及的范围看,对改善型需求购房者和一线城市二套房购房者的利好最大。同时,关于增值税调整,明确一线城市在取消普通住宅和非普通住宅标准后,销售已购买2年及以上的住房免征增值税,目前来看,北京和上海已宣布取消,广州和深圳仍保留,也即后续以上两城若有调整,则为本次政策效力的延续。

值得注意的是,比起单次政策的力度,更重要的是政策的决心,以政策的释放节奏作为参考标准之一。以9月24日央行发布会为地产行业政策的拐点,从9月底至10月初,政策密集释放,在此轮政策周期后,于11月中旬再度迎来新政落地。从节奏上看,相较过去等待政策效力逐步减弱再出台新政的节奏相比,此次政策加码的步伐跟随紧凑,呈现预判式放松的状态,充分体现止跌回稳作为政策目标的决心。

地产进入新阶段,我们再次调整两端配置的思路,预计资产整合和重组将成为接下来的看点。预计境内债务重组将有提速的可能,这也属于风险化解的范畴,同时,考虑当前人口周期对行业的影响,资源整合将是主流,一线城市国企的优势将开始体现。

风险提示:市场需求加速下行。

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