中信证券:政策减小地产市场下行斜率 期待预期来年走稳

频道:最新资讯 日期: 浏览:92

中信证券指出,京沪两地降低按揭贷款利率下限和最低首付要求,调整普宅认定标准,有利于促进有效需求释放,将显著减小市场下行的斜率,并为2024年市场的企稳创造有利的条件。我们认为,当前重要龙头开发企业的股价已经包含了市场较弱的预期,估值具备吸引力。同时,我们相信2024年核心城市一二手房交易GTV会好于市场当前预期。

  全文如下

地产|政策减小下行斜率,期待预期来年走稳

我们认为,京沪两地降低按揭贷款利率下限和最低首付要求,调整普宅认定标准,有利于促进有效需求释放,将显著减小市场下行的斜率,并为2024年市场的企稳创造有利的条件。我们认为,当前重要龙头开发企业的股价已经包含了市场较弱的预期,估值具备吸引力。同时,我们相信2024年核心城市一二手房交易GTV会好于市场当前预期。

12月14日,北京发布调整优化普通住房标准和个人住房贷款政策的通知,优化普宅认定标准,下调按揭最低首付比例、延长贷款期限,降低按揭利率政策下限,更好支持刚性和改善性住房需求。上海也调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。这是9月出台认房不认贷后京沪对房地产需求的进一步放松。

普宅标准调整将显著降低二手房交易成本,其中北京影响更大。

按照目前房屋交易税费,北京和上海家庭出售满两年住房时,均采取普住免税、非普差额征收增值税(约为增值部分5.5%)。普宅标准调整,更多价格段的房屋实现了增值税免税。其中,由于北京普宅标准经年未有调整,此次边际变化比上海更为明显。我们预计北京交易住宅中普宅占比将大幅提升到接近70%。在普宅标准变化之前,出于避税的考虑,北京实际计税总价往往和交易总价经常有显著差别,影响了居民所能获得的真实杠杆,普宅标准调整实际上也增加了居民的杠杆率,保障了居民杠杆使用。

降低按揭贷款利率下限和最低首付要求,为购房人减负。

在9月认房不认贷降低首套标准基础上,本次政策京沪均降低首付比例及按揭利率。北京首付比例最低限从35%调到30%,贷款年限从25年提升到30年,首套房贷利率从最低LPR+55BP,下调到LPR+10BP。上海的个贷利率下限则低至LPR-10BP。我们测算,由于京沪一直实行严格首套认定标准及较高的首付比例,住房交易中杠杆率保持很低的水平,2022年分别约18%及20%。新的按揭政策直接降低购房门槛,有助于刚需和改善型购房者需求稳定释放。

预计政策将有效释放需求,减小市场下行的斜率,但预期走稳仍有待政策进一步出台。

我们统计,自年初以来重点城市二手房市场报价持续呈现下降势头,而挂牌数量则上升超过25%,先行指标显示市场十分疲弱。我们预计,政策能够有效释放需求,促进成交,从而减小市场下行的斜率,避免房价加速下跌。但是,整体而言我们认为达4.2%的个人贷款利率,相对于当前物价水平而言仍然明显偏高,相对于按揭贷款历史定价(即按揭贷款相对于市场平均利率的水平)而言也并不低,且居民对收入财富增长和置业的预期仍然不稳。我们预计,房价预期的稳定还有赖于新的政策继续出台。我们有信心,在政策积极应对的前提下,2024年的中国房地产市场走向平稳健康发展。

不必担心“虹吸”效应,一线城市的房地产市场有价格风向标的重要意义。

有市场观点担心放开一线城市的购房限制,鼓励京沪两地的需求释放,可能会对其他城市形成“虹吸”效应。实际上,中国房地产市场发展进程里头,财富效应远远大于替代效应。例如,环京区域房地产市场景气程度最高的时期,恰恰是北京房地产市场政策最为宽松的时期。一线城市的房价具有风向标意义,扭转一线城市房价持续下跌的预期,对于扭转全国房地产市场的悲观预期有积极影响。

风险因素:

政策效果不及预期,市场继续下行的风险;居民置业行为受收入和财富预期变动影响的风险;房地产企业的存货跌价准备风险。

投资策略。

我们认为,京沪两地降低按揭贷款利率下限和最低首付要求,调整普宅认定标准,有利于促进有效需求释放,将显著减小市场下行的斜率,并为2024年市场的企稳创造有利的条件。我们认为,当前重要龙头开发企业的股价已经包含了市场较弱的预期,估值具备吸引力。同时,我们相信2024年核心城市一二手房交易GTV会好于市场当前预期。

相关文章

网友留言

我要评论

◎欢迎参与讨论,请在这里发表您的看法、交流您的观点。
关闭广告
关闭广告
×