国泰君安:预计收储新房需要2.6万亿-4.4万亿资金规模

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国泰君安证券发布研究报告称,目前出台的政策力度有助于改善房地产基本面预期,后续关注财政手段的使用和地方“以旧换新”的推进情况。预计收储新房使房企库存在6个月内降至合意水平,可能需要2.6万亿-4.4万亿的资金规模,而原价收购可能需要财政贴息0.8个百分点。

  全文如下

【宏观】不是终点是起点

5月17日上午,全国切实做好保交房工作视频会议召开,下午国新办召开新闻发布会,介绍“切实做好保交房工作配套政策”的有关情况;同时央行在居民端“三箭齐发”提振需求,同时设立3000亿再贷款支持消化存量。对近期的一揽子政策我们有以下三点理解:

第一,房地产政策进入到一个新阶段,政策的系统性更强,防风险的底层逻辑更加顺畅。

第二,目前出台的政策力度有助于改善房地产基本面预期,后续关注财政手段的使用和地方“以旧换新”的推进情况。我们测算收储新房使房企库存在6个月内降至合意水平可能需要2.6万亿-4.4万亿的资金规模,而原价收购可能需要财政贴息0.8个百分点。

第三,在政策不确定性下降的背景下,本次会议可能只是起点,后续政策有望进一步加码,预计即将在7月召开的三中全会对房地产新发展模式或将有更明确的部署。

收储的成本测算——预计量级在2-5万亿。

第一,考虑当前的库销比和所需要的去化面积,广义商品房库存约为20亿平,库销比约为25.2个月,要立即降低到18个月则需要去化约5.8亿平,6个月内去化则需收储4.5亿平。

第二,考虑收购价格,六折、八折和原价收储三种情况下需要收储的新房面积为4.5-5.8亿平,收储成本在2.6-5.6万亿元。

第三,考虑收购二手房的情况,二手房“以旧换新”具有乘数效应,需收储面积为3.5-4.5亿平,收储成本约1.9-4.1万亿元。

收储的收益测算——原价收购需财政贴息0.8个百分点。

最理想情况是收储转保障房可以实现投资收益:租售比*出租率≥30年国债收益率+流动性溢价。满足此要求的收储房价为市场价格3-6折。

现实中更为可能的是使得收储项目实现可持续运营:租售比*出租率≥贷款利率-财政贴息。无贴息应以市场价5-6折的价格收储,原价收储则应贴息0.8%(考虑运营成本则更高)。

风险提示:对政策目标的理解不到位,与政策端库存计算口径可能存在差异,居民协调配合的摩擦成本较大,收储后用作保障房的营运难度较高。对于收储面积、成本和收益的测算基于一定的假设前提,仅供探讨,存在测算与实际存在较大偏差的风险。

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