中金:2月REITs市场强势反弹后 短期需关注基本面边际变化

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中金公司研报表示,2月REITs市场强势反弹后,短期需关注基本面边际变化。经过2月强势反弹后,我们认为部分超跌项目估值得到一定修复,后续需紧密追踪年报以及一季报基本面增量信息,后市或将呈现分化走势。我们建议:1)挖掘经营稳健的部分高速公路、仓储物流、标准厂房、二线城市研发办公产业园REITs;2)持续关注历史表现相对较优的保租房和公用事业项目的配置价值。

  全文如下

中金 REITs | 公募REITs月报:强势反弹后,需关注基本面变化

中金研究

截至2024年2月29日,中国公募REITs(“C-REITs”)30只上市标的总市值为894亿元,中证REITs全收益指数本月上涨12.30%,价格指数上涨12.28%;美国、新加坡和中国香港REITs市场总回报指数2月分别上涨1.78%、下跌3.43%和下跌0.29%。

摘要

受春节前政策及节后市场情绪回暖影响,本月REITs市场强势反弹。春节后REITs市场情绪快速回暖,呈现量价齐升。2月REITs全市场流通市值加权总回报为+12.88%,其中前期调整幅度较大的产权REITs表现强势,加权总回报为+15.76%,经营权REITs为+10.20%。个股层面,本月涨幅前3均为产权类标的,分别为蛇口产园REIT(27.45%,上月跌幅10.81%),京东仓储REIT(24.25%,上月跌幅27.98%)以及科投光谷REIT(18.45%,上月跌幅14.01%)。成交方面,本月日均成交额4.84亿元,环比上升26%,日均换手率1.18%,为近22个月最高。短期看我们认为本轮是由政策事件驱动,市场情绪以及流动性回归后的超跌反弹行情,前期超跌项目估值有所修复。

产权REITs加权分派率与中证红利指数股息率相仿。我们测算全市场市值加权现金分派率(2023年实际或招募书2024年度预期)为7.39%,其中产权REITs为5.02%,低于中证红利指数股息率(TTM)41bps,高于十年期国债利率268bps。2月末P/NAV倍数为0.96,相对1月末的0.87大幅修复。

市场建设持续推进,供需两端齐发力。在监管以及市场各方的持续推动下,我们认为REITs市场的中长期配置价值愈发明晰。供给端,支持性政策规则持续优化以及优质项目入市,或将激活市场规模持续增长;需求端,若长端利率持续下行(10年期国债收益率下探至2.2%-2.3%),REITs这一类的高分红产品仍具有配置吸引力。

强势反弹后,短期需关注基本面边际变化。经过2月强势反弹后,我们认为部分超跌项目估值得到一定修复,后续需紧密追踪年报以及一季报基本面增量信息,后市或将呈现分化走势。我们建议:1)挖掘经营稳健的部分高速公路、仓储物流、标准厂房、二线城市研发办公产业园REITs;2)持续关注历史表现相对较优的保租房和公用事业项目的配置价值。

风险

项目运营不及预期;无风险利率大幅上行;解禁抛售大于预期。

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